上市房企业绩反弹是“回光返照”吗?

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截至10月31日,沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家,其中63家实现盈利,占比为87.5%。另据统计,就在这72家上市房企中,

 

截 至10月31日,沪深两市披露2017年三季报的上市房企有72家,其中63家实现盈利,占比为87.5%。另据统计,就在这72家上市房企中,2017 年前三季度共实现营业收入6844.38亿元,同比增长6.57%;归属于母公司股东的净利润合计为623.08亿元,同比上涨约30.77%。

与此同时,上市房企今年的销售额大多有望突破千亿大关。碧桂园今年前三季度的销售规模已超4000亿元,万科和恒大已突破3000亿元,三家龙头房企年内的销售业绩均有望突破5000亿元;保利、融创、绿地预计年内有望迈入3000亿元阵营;中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润的销售规模均已超千亿元。

根据上市房企三季度数据,我们可以看出两大问题:一方面,上市房企前三季度净利润增幅要大大超过营收增幅,近年来困扰房企的“增收不增利”的现象得到扭转。以房企巨头万科为例,前三季度,万科累计实现营业收入1171亿元,同比仅增长0.04%;实现归属于上市公司股东的净利润110.9亿元,同比则大增34.2%。

另一方面,行业分化进一步加剧,净利润居前的13家房企贡献了整个板块净利润总额的八成,行业集中度进一步提升。三季报显示,大型房企净利润增速明显,部分中型企业净利润增速有所提升,而一些中小企业则是直接进入净利润下滑通道。

很 多人会问,楼市调控已一年了,上市房企日子过得咋还这么滋润呢?第一,去年下半年一线城市先受到房地产调控政策影响,多数房企把资金转向二三线城市布局, 而到今年前三季度房产销售的项目进入结算期。在市场回暖,二三线城市房价出现大涨的情况下,今年上半年销售的项目大多盈利空间较大,所以上市房企业绩的改 善,带动了毛利润增速的回升。

第二,为了达到降低融资成本,提高盈利空间,龙头房企通过低息公司的的债置换此前的高息债,达到了净利润回升 的效果。如万科三季报显示,截至9月底,万科持有货币资金943.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和(542.3亿元);有息负债中,约 65.8%为长期负债。

不过,房企亮丽的前三季报依然难掩其未来的隐忧。“金九银十”失色,“旺季不旺”已成为北京和上海楼市的重要特征。以北京、上海为例,截至10月27日,上海新房成交24.52万平方米,不足去年同期的三成;北京10月成交面积不足20万平方米,同比下跌72.3%。

同 时,在国庆节前后,前期房价疯涨的二三线城市也纷纷推出了“限售政策”,这无疑对房企来说会造成不利影响。因为“限售政策”一限就是二至五年,此举让短期 投机炒作者“望而生畏”。要知道在房地产市场中机炒房者占据重要比重,若是这部分人选择离开,那对房企的第四季度的销售业绩来说无疑于“雪上加霜”。

所以,别看龙头房企前三季度业绩完成不错,但真正的考验却还在后面。对此,笔者认为,房企如果只做住宅地产,那未来销售额快速下滑将难以避免。而唯有房企们对房地产业务“转型升级,与时俱进”,这样才可能始终保持骄人战绩。那么,龙头房企们该如何转型升级呢?

首 先,跟着政策走,业绩就会有。现在中央政府支持“租购并举”。一些地方政府更是拿出廉价土地给开发商,让他们去造公寓租赁房。如果龙头房企们把精力转向发 展租赁房业务中来,就是建了房子只租不售,虽然此举不能生产暴利,但是租房的好处就是能够给房企带来稳定的回报率(年化收益率5%左右)和源源不断的现金 流。

再者,参与到地方政府的动迁房、危棚简屋的改造中来,很多城市中有大片危棚简屋,这样既影响了市容,也不利于民众改善居住环境。所以,地方政府正在努力对危棚简屋地区进行改造。而对于上市房企来说,帮助地方政府进行危棚简屋改造,也能获得不错的回报。

最 后,在做住宅地产的同时,同时转向商业地产。这些年,商业地产虽然不太景气,但是现在电商巨头们都在布局线下,就像马云之前曾提出“新零售”的概念。所 以,未来商业地产项目也是有潜可挖。可能对房企来说,商业地产不如住宅地产这么好盈利,但是商业地产因不受政策调控限制,仍有不错发展前景。

2017 年前三季度,上市房企在业绩方面捷报频传,但这只是“回光返照”。未来住宅地产市场调控还将继续,房企将会面临较大压力。居安思危,房企们必须要有转型的 战略思维,就是要在尽可能守护住宅地产业绩情况下,转而进入房地产租赁市场,或参与危棚简屋改造,当然也可适当布局商业地产。而唯有多管齐下,才能持续保 持业绩回升,若只想钻政策空子,那只能是“昙花一现”结局。

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