楼市寒冬加剧 大批房企被迫选择“降价促销”

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今年房地产市场迎来史上最惨淡的“金九银十”。大部分一二线城市成交同比跌幅超过40%,一线城市成交跌幅更是接近50%。为此,房企资金压力开始凸显

 

今年房地产市场迎来史上最惨淡的“金九银十”。大部分一二线城市成交同比跌幅超过40%,一线城市成交跌幅更是接近50%。为此,房企资金压力开始凸显。据权威机构透露,各家房企都在酝酿年末“降价促销”回款,价格优惠幅度大约在5%至10%之间。

一直以来,对于房企来说,“降价促销”几乎是不可能的事情:一方面,房企拿地建房之后,一手房源销售通过得很顺利,资金回笼速度也很快,在“一房难求”的情况下,房企根本不需要采取“大幅降价”的促销策略。

另一方面,即使再难,房企也不太愿主动降价,因为一旦降价,就意味着房价“只涨不跌”的神话破灭,买房者会放缓购房速度,静观房价再次下跌,这样反而不利于房子的销售。

不 过,近期“金九银十”的惨淡销售结果,使房企再难淡定下去了。万科刚刚披露的10月业绩显示,公司10月实现销售面积247.8万平方米,销售金额人民币 367.9亿元,同比分别减少28.75%、24.9%,这是万科今年以来销售业绩首次出现下降。另据分析人士透出,“10月销售额下滑的房企绝不会是万 科一家,其他中小型房企远比龙头房企更惨” 。

实际上,现在多数上市房企都在暗自走上“降价促销”之路。据券商研报显示,2017年10月,18家龙头房企的销售均价环比下降2.4%。而且预计这种降价趋势今年底至明年初将扩展至大约在5%至10%之间。那么,上市龙头房企年底降价促销背后有何隐情呢?

首先,年底房企降价促销是为了追求业绩能够更好看一些。就在刚刚过去的两个月,房地产市场迎来史上最惨淡的“金九银十”。大部分一二线城市成交同比跌幅超过40%,三四线城市又受到“限售令”的影响,而又转入低迷。

在这种情况下,即使是龙头房企万科10月业绩同样表现不佳。对于房企来说“让利促销”有利于促进销售业绩的增长,为今年完成销售目标做最后冲剌。

再 者,受销售下滑的影响,三季报多数房企“经营活动产生的现金流量净额”大幅低于去年同期。今年前三季度,万科该项财务数据为167亿元,同比下降了 61.14%。华侨城这一数值为负,比去年末下降187.26%。金地的上述指标同样为负,比上年同期下降100.55%。为了缓解资金压力,年末房企降 价促销在所难免。

此外,明年初多数大型房企也要降价促销。2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年。因此,2018年资金到期集中兑付压力加大,所以2018年初房企面临巨大的还款压力。

可以预见,未来更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。所以,购房者在未来在购买新房上面会有更多的议价空间。

再 次,房企的融资难问题将会越来越严峻。第一,5月份开始,银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》:将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公 司现场检查要点,主要针对“拿地融资业务”。第二,上市房企增发股票被限制,2017年1-6月房企增发160亿元,同比减少约80%。第三,第二季度开 始,发改委收紧对房地产企业海外债审核。

此 外,受到房地产调控政策持续,融资渠道受阻等因素影响。2017年10月,同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计 531.53亿元,环比2017年9月的700.53亿元减少了24.13%。对于房企来说,销售不畅,融资难度在加大,如果不再通过降价促销求生存,恐 怕明年的日子会更难过。

最后,在进入到2017年第四季度后,核心一二线城市销量没有明显起色,三四线城市限售令又开始出台。所以,今年年底的“翘尾行情”也已经难以再现,如果这样的市场趋势再延续到2018年,房企究竟是该“上调”还是“下调”销售目标呢?

很明显,上市房企尽管2017年销售业绩还算不错,而在面对2018年重置业绩目标背后将面临越来越多的不确定性。对于上市房企而言,销售目标是绝对不可以大幅下调的,而只能依赖“降价促销”这一招达到明年销售业绩新突破了。

临 近年末,上市房企都在屈尊酝酿“降价促销”活动,这既有年末冲业绩的需要,也有回笼资金的压力。对于上市房企来说,负债率大多已超过60%,如果资金链再 出现问题,那么后面的日子会很难过。与其造了房子成为库存商品,倒不如压低一些价格,早点脱手为妙,因为2018年房地产市场的形势还真不好说。

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